Ustavno sodišče je z delno odločbo odločilo o delu pobud družbe AEON NEPREMIČNINE, d. o. o., Ljubljana, in drugih, ter družbe STAN nepremičnine, d. o. o., Ljubljana, za oceno ustavnosti nekaterih določb Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr). Presojalo je prvi in drugi odstavek 5. člena ZNPosr, in sicer glede zgornje omejitve najvišje dovoljenega plačila za posredovanje pri nakupu ali prodaji oziroma najemu (na 4 odstotke od pogodbene cene oziroma pogodbene vrednosti ali višino mesečne najemnine); četrti in peti odstavek 5. člena ZNPosr glede sankcije ničnosti za primer kršitve prvega in drugega odstavka navedenega člena; ter 25.a člen ZNPosr, ki ureja upravičenost za plačilo dodatnih storitev in omejitev plačila dodatnih stroškov, kadar je nepremičninska družba upravičena do njihovega vračila.

Ustavno sodišče je s to delno odločbo odločilo le o prvem in drugem odstavku 5. člena ter tretjem odstavku 25.a člena Zakona o nepremičninskem posredovanju.

Zakonodajalec je z izpodbijano ureditvijo omejil plačilo (ceno oziroma dejanske stroške), ki so jo nepremičninske družbe upravičene zaračunati naročniku v primeru, ko je pogodba za nakup, prodajo oziroma najem nepremičnine, pri sklenitvi katere je nepremičninska družba posredovala, sklenjena, ali v primeru, ko do sklenitve pogodbe iz razlogov v sferi naročnika ne pride, vendar pa je bilo plačilo dejanskih stroškov med naročnikom in nepremičninsko družbo posebej dogovorjeno. S tem je zakonodajalec neposredno posegel v bistveni element pogodbenih razmerij med pobudnicami in naročniki storitev posredovanja, s tem pa v svobodno gospodarsko pobudo pobudnic, ki jo zagotavlja 74. člen Ustave.

Omejitev višine plačila oziroma provizije za posredovanje, omejene s prvim in drugim odstavkom 5. člena ZNPosr, je zakonodajalec utemeljeval s cenovno nedostopnostjo (primernih) stanovanj, še posebej za ranljive skupine, in z varstvom potrošnikov. Navedeno po presoji Ustavnega sodišča sicer lahko pomeni javno korist v smislu drugega stavka drugega odstavka 74. člena Ustave, vendar pa je to javno korist glede na cilj zakonodajalca mogoče šteti za izkazano le v delu, v katerem zakonodajalec naslavlja posredovanje v pogodbenih razmerjih, ki se nanašajo na potrošnike, in v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami, ne pa tudi za nepremičninsko posredovanje, povezano z drugimi subjekti oziroma nepremičninami.

Ustavno sodišče je zato omejitev višine provizije iz prvega in drugega odstavka 5. člena ZNPosr razveljavilo v delu, kolikor se ne nanašata na pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, katerih predmet je enostanovanjska stavba, stanovanje ali bivalna enota, s fizično osebo kot kupcem ali najemnikom. Kolikor se te določbe nanašajo na fizične osebe – v tem delu do nadaljnjega ostajajo v veljavi –, je Ustavno sodišče predložilo v predhodno odločanje Sodišču Evropske unije vprašanje skladnosti ureditve z Listino Evropske unije o temeljnih pravicah (UL C 202, 7. 6. 2016) ter Direktivo 2006/123/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 12. decembra 2006 o storitvah na notranjem trgu (UL L 376, 27. 12. 2006). Postopek pred Ustavnim sodiščem se v tem delu prekine do prejema odločitve Sodišča Evropske unije.

Ustavno sodišče je presojalo tudi omejitev višine dejanskih stroškov po tretjem odstavku 25.a člena ZNPosr, ki določa, da lahko stroški, ki jih nepremičninska družba zaračuna naročniku za storitve nepremičninskega posredovanja, znašajo največ 150 evrov. Ustavno sodišče je v izhodišču presoje zato upoštevalo, da je zakonodajalec z ureditvijo želel preprečiti zlorabe glede vrste in višine zaračunanih dejanskih stroškov nepremičninskih družb v teh primerih, pri čemer gre za zlorabe, ki so že v osnovi protipravne in so tudi že sicer lahko predmet (inšpekcijskega) nadzora. Upoštevalo je tudi, da ob izvrševanju zakonskih obveznosti nepremičninskim družbam nujno nastajajo določeni stroški, pri čemer zakonodajno gradivo ne vsebuje ugotovitve ali ocene, da so ti stroški vselej ali praviloma nižji od predpisane omejitve. Kadar namreč dejanski stroški presežejo predpisano višino, izpodbijana ureditev vsem nepremičninskim družbam (in ne samo tistim, ki so ureditev plačila stroškov dejansko zlorabile) zapoveduje poslovanje z izgubo. Po oceni Ustavnega sodišča izpodbijana ureditev v delu, ki omejuje plačilo dejanskih stroškov na največ 150 evrov, nesorazmerno posega v pravico pobudnic do svobodne gospodarske pobude, zato je Ustavno sodišče tretji odstavek 25.a člena ZNPosr razveljavilo.